Ekonomiczne korzyści z remediacji: jak zanieczyszczony teren może stać się źródłem zysku

W bilansie inwestora zanieczyszczony grunt rzadko wygląda na to, czym jest w rzeczywistości: aktywem o wartości pomniejszonej o nieznany jeszcze koszt oczyszczenia. Dopóki ten koszt nie zostanie oszacowany, każda wycena terenu jest obarczona błędem, którego nie widać w księgach.

Hipoteka środowiskowa — zobowiązanie, którego nie ma w księdze wieczystej

Z doświadczenia wiemy, że inwestorzy nie przywiązują wagi do czynników obniżających wartość nieruchomości obciążonej „hipoteką środowiskową". Na niezabudowanym terenie, na którym wcześniej prowadzono działalność produkcyjną lub usługową, zanieczyszczenie gruntu jest zjawiskiem częstym.

Jeśli teren ma zostać przystosowany do zabudowy mieszkaniowej, trzeba liczyć się z koniecznością dostosowania go do odpowiednich standardów jakości gleby. Usunięcie takiego zanieczyszczenia bywa związane z kosztami sięgającymi ceny samej nieruchomości.

Gdzie powstaje wartość

• Zmiana przeznaczenia terenu. Grunt poprzemysłowy po remediacji może zostać przekwalifikowany pod zabudowę mieszkaniową lub usługową — a to najczęściej największy skok wartości w całym procesie.
• Zdjęcie ryzyka z transakcji. Kupujący, który nie musi szacować nieznanego kosztu oczyszczenia, nie musi też zabezpieczać się rabatem ani depozytem.
• Dostęp do finansowania. Banki i fundusze coraz częściej wymagają due diligence środowiskowego. Teren z udokumentowaną remediacją przechodzi tę procedurę bez zastrzeżeń.
• Uniknięcie odpowiedzialności. Obowiązek remediacji spoczywa na władającym powierzchnią ziemi, nawet jeśli nie jest sprawcą zanieczyszczenia. Sprzedaż terenu bez oczyszczenia nie przenosi problemu — przenosi go na nabywcę wraz z ryzykiem sporu.

Koszt reakcji rośnie z czasem

Im później reagujemy po niekontrolowanym wycieku, tym zanieczyszczenie staje się bardziej rozległe. Koszt likwidacji zależy bardziej od objętości zanieczyszczonej gleby niż od ilości produktu, jaki do niej dostał się na początku. Dużo zależy również od ścieżek transportu i potencjalnych odbiorców zanieczyszczeń.

W praktyce oznacza to, że działania naprawcze po szybkiej reakcji mieszczą się w zupełnie innej skali niż remediacja terenu z długą, niezbadaną historią — gdzie koszt potrafi przekroczyć wartość działki.

Kiedy warto zbadać teren

Badanie zanieczyszczenia opłaca się w trzech momentach: przed zakupem, przed sprzedażą i przy zakończeniu działalności przemysłowej. Sprzedający zyskuje argument w negocjacjach i zabezpieczenie przed późniejszymi zarzutami; kupujący — pewność, że inwestycja rusza na zdrowej podstawie.

Wycenę obciążeń środowiskowych opieramy na analizie danych historycznych i dostępnej dokumentacji, a zakres prac terenowych dobieramy tak, by nie narażać klienta na zbędne koszty. Więcej w dziale ochrona środowiska i przy usłudze badania zanieczyszczeń gruntu.